IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO: COMO REGULARIZAR UM BEM EM NOME DE PESSOA FALECIDA E GARANTIR A PROPRIEDADE
7/8/20253 min read


Você herdou um imóvel, mas ele não foi registrado no cartório em nome do falecido? Esse é um problema mais comum do que parece e pode gerar grandes dificuldades na hora de regularizar a propriedade, seja para vender, dividir com herdeiros ou fazer qualquer transação legal.
Neste post, vamos explicar como proceder quando um imóvel herdado não foi registrado, quais os passos legais para regularizar a situação, e as soluções jurídicas disponíveis para garantir que você tenha a titularidade oficial do bem.
✅ O QUE É UM IMÓVEL NÃO REGISTRADO?
Quando um imóvel não tem escritura pública e não foi registrado no cartório de imóveis, ele não pode ser considerado legalmente registrado no nome do proprietário ou do herdeiro. Esse tipo de imóvel é considerado irregular e, sem a devida regularização, não pode ser vendido, transferido ou utilizado como garantia.
Esse problema é comum quando o imóvel foi adquirido sem escritura ou quando a pessoa falecida não fez o registro do imóvel em vida.
📌 QUAIS SÃO AS CONSEQUÊNCIAS DE UM IMÓVEL NÃO REGISTRADO?
Impossibilidade de vender ou transferir o imóvel legalmente;
Dificuldade em regularizar a propriedade em nome dos herdeiros;
Problemas na obtenção de financiamentos ou empréstimos, já que o imóvel não é considerado oficialmente do herdeiro;
Possibilidade de litígios entre herdeiros ou terceiros que possam questionar a titularidade.
📝 COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO?
Existem algumas soluções legais que podem ser utilizadas para regularizar um imóvel herdado sem registro:
Escritura Pública e Registro no Cartório
Se o imóvel foi adquirido sem escritura ou o falecido não regularizou, a primeira etapa é fazer uma escritura pública de compra e venda (ou de doação) no cartório e, em seguida, realizar o registro no Cartório de Imóveis.
Usucapião
Se o imóvel foi ocupado por um longo período de tempo e a documentação de compra e venda foi perdida ou nunca realizada, a usucapião pode ser uma alternativa para regularizar o imóvel.Usucapião extraordinária: exige 10 anos de posse ininterrupta.
Usucapião especial: pode ser solicitado quando há boa-fé e posse contínua por 5 anos.
Adjudicação Compulsória
Quando o imóvel foi comprado, mas não formalizado em cartório, a adjudicação compulsória pode ser solicitada judicialmente para obrigar o proprietário (ou seus herdeiros) a formalizar a escritura.Ação de Retificação de Registro
Quando o imóvel foi registrado de forma incorreta ou incompleta, pode ser possível ingressar com uma ação de retificação de registro para corrigir a titularidade no cartório.
⚖️ JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE SOBRE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS HERDADOS
TJSP – Apelação Cível 1023472-09.2019.8.26.0001
"A usucapião pode ser utilizada para regularizar a propriedade de imóvel herdado, mesmo que o falecido não tenha registrado o bem em seu nome, desde que haja posse mansa e pacífica por mais de 10 anos."
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✅ CONCLUSÃO
Regularizar um imóvel herdado sem registro pode parecer complicado, mas existem soluções jurídicas como a escritura pública, usucapião ou adjudicação compulsória que podem resolver a situação de forma eficaz.
É fundamental que o herdeiro busque orientação jurídica especializada para escolher a melhor solução e garantir que o imóvel seja transferido de forma legal, evitando problemas futuros e disputas.
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👩⚖️ Dra. Érica Patrícia Rischtter
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