IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO: COMO REGULARIZAR UM BEM EM NOME DE PESSOA FALECIDA E GARANTIR A PROPRIEDADE

7/8/20253 min read

IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO COMO REGULARIZAR UM BEM EM NOME DE PESSOA FALECIDA E GARANTIR A PROPRIED
IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO COMO REGULARIZAR UM BEM EM NOME DE PESSOA FALECIDA E GARANTIR A PROPRIED

Você herdou um imóvel, mas ele não foi registrado no cartório em nome do falecido? Esse é um problema mais comum do que parece e pode gerar grandes dificuldades na hora de regularizar a propriedade, seja para vender, dividir com herdeiros ou fazer qualquer transação legal.

Neste post, vamos explicar como proceder quando um imóvel herdado não foi registrado, quais os passos legais para regularizar a situação, e as soluções jurídicas disponíveis para garantir que você tenha a titularidade oficial do bem.

✅ O QUE É UM IMÓVEL NÃO REGISTRADO?

Quando um imóvel não tem escritura pública e não foi registrado no cartório de imóveis, ele não pode ser considerado legalmente registrado no nome do proprietário ou do herdeiro. Esse tipo de imóvel é considerado irregular e, sem a devida regularização, não pode ser vendido, transferido ou utilizado como garantia.

Esse problema é comum quando o imóvel foi adquirido sem escritura ou quando a pessoa falecida não fez o registro do imóvel em vida.

📌 QUAIS SÃO AS CONSEQUÊNCIAS DE UM IMÓVEL NÃO REGISTRADO?

  • Impossibilidade de vender ou transferir o imóvel legalmente;

  • Dificuldade em regularizar a propriedade em nome dos herdeiros;

  • Problemas na obtenção de financiamentos ou empréstimos, já que o imóvel não é considerado oficialmente do herdeiro;

  • Possibilidade de litígios entre herdeiros ou terceiros que possam questionar a titularidade.

📝 COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL HERDADO SEM REGISTRO?

Existem algumas soluções legais que podem ser utilizadas para regularizar um imóvel herdado sem registro:

  1. Escritura Pública e Registro no Cartório

    • Se o imóvel foi adquirido sem escritura ou o falecido não regularizou, a primeira etapa é fazer uma escritura pública de compra e venda (ou de doação) no cartório e, em seguida, realizar o registro no Cartório de Imóveis.

  2. Usucapião
    Se o imóvel foi ocupado por um longo período de tempo e a documentação de compra e venda foi perdida ou nunca realizada, a usucapião pode ser uma alternativa para regularizar o imóvel.

    • Usucapião extraordinária: exige 10 anos de posse ininterrupta.

    • Usucapião especial: pode ser solicitado quando há boa-fé e posse contínua por 5 anos.

  3. Adjudicação Compulsória
    Quando o imóvel foi comprado, mas não formalizado em cartório, a adjudicação compulsória pode ser solicitada judicialmente para obrigar o proprietário (ou seus herdeiros) a formalizar a escritura.

  4. Ação de Retificação de Registro
    Quando o imóvel foi registrado de forma incorreta ou incompleta, pode ser possível ingressar com uma ação de retificação de registro para corrigir a titularidade no cartório.

⚖️ JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE SOBRE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS HERDADOS

TJSP – Apelação Cível 1023472-09.2019.8.26.0001
"A usucapião pode ser utilizada para regularizar a propriedade de imóvel herdado, mesmo que o falecido não tenha registrado o bem em seu nome, desde que haja posse mansa e pacífica por mais de 10 anos."
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✅ CONCLUSÃO

Regularizar um imóvel herdado sem registro pode parecer complicado, mas existem soluções jurídicas como a escritura pública, usucapião ou adjudicação compulsória que podem resolver a situação de forma eficaz.

É fundamental que o herdeiro busque orientação jurídica especializada para escolher a melhor solução e garantir que o imóvel seja transferido de forma legal, evitando problemas futuros e disputas.

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👩‍⚖️ Dra. Érica Patrícia Rischtter
OAB/SC nº 72.703 | OAB/PR nº 130.897
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