COMO VENDER UM IMÓVEL EM NOME DE PESSOA FALECIDA: PASSO A PASSO PARA REGULARIZAÇÃO E SEGURANÇA JURÍDICA

Está tentando vender um imóvel que ainda está registrado em nome de alguém que já faleceu? Saiba que a venda de imóvel em nome de pessoa falecida é ilegal, a menos que o bem esteja regularizado no nome dos herdeiros. Neste artigo, explicamos de forma clara e objetiva como regularizar o imóvel para que a venda seja legal e segura, evitando problemas jurídicos no futuro.

POR QUE NÃO É POSSÍVEL VENDER UM IMÓVEL EM NOME DE FALECIDO?

Após o falecimento do proprietário, o imóvel passa a compor o espólio, ou seja, o conjunto de bens da pessoa falecida. A partir desse momento, qualquer transação depende da abertura de inventário e da partilha devidamente registrada no Cartório de Imóveis.

Sem essa regularização, qualquer venda, mesmo com acordo entre familiares, não terá validade jurídica e poderá gerar prejuízos para o comprador e complicações judiciais para os herdeiros.

💡 Jurisprudência relacionada:
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que é nula a venda de imóvel pertencente ao espólio feita sem autorização judicial ou sem a anuência de todos os herdeiros, mesmo que haja contrato de compra e venda.
📌 STJ mantém decisão que anulou negócio sem concordância do inventariante – IBDFAM

QUAIS SÃO OS RISCOS DE VENDER SEM REGULARIZAR?

• O comprador não conseguirá registrar o imóvel;

• O imóvel pode ser alvo de disputas entre herdeiros;

• Credores do falecido poderão reivindicar o bem para pagamento de dívidas;

• A venda pode ser anulada judicialmente, mesmo após anos.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL EM NOME DE PESSOA FALECIDA?

1. ABRA O INVENTÁRIO

Você deve abrir um processo de inventário, que pode ser:

• Extrajudicial (em cartório): quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo.

• Judicial: obrigatório quando há herdeiros menores, incapazes ou desacordo entre os interessados.

2. FAÇA A PARTILHA DOS BENS

Ao final do inventário, será realizada a partilha, com a definição legal de quem recebe o imóvel ou parte dele.

📌 Importante: o STJ reconheceu que mesmo imóveis não escriturados formalmente podem ser partilhados, desde que haja posse comprovada.
🔗 STJ: direitos possessórios podem ser partilhados no inventário – REsp 1.984.847

3. ATUALIZE A MATRÍCULA DO IMÓVEL

Com a escritura de partilha ou o formal de partilha em mãos, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir o imóvel para o nome dos herdeiros. Somente após essa etapa é possível vendê-lo legalmente.

E QUEM MORA NO EXTERIOR?

Herdeiros que vivem fora do Brasil podem participar do inventário por meio de procuração pública lavrada em consulado brasileiro, nomeando um advogado para representá-los no processo.

QUANTO TEMPO DEMORA?

• Inventário extrajudicial: pode ser concluído entre 30 e 90 dias;

• Inventário judicial: varia conforme o caso, podendo levar meses ou até anos, dependendo da complexidade e do número de herdeiros.

✅ RESUMO: O QUE FAZER PARA VENDER UM IMÓVEL EM NOME DE FALECIDO

1. Verifique se há inventário aberto;

2. Regularize a partilha de bens;

3. Atualize a matrícula do imóvel no cartório;

4. Realize a venda de forma legal e segura.

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A Dra. Érica Patrícia Rischtter, Advogada especialista em inventário, regularização imobiliária e sucessões, pode te orientar em todo o processo – inclusive se você mora fora do país.

📝 OAB/SC 72703 • OAB/PR 130897
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